Comment se lancer pour investir en immobilier?
Pour commencer, définir votre projet, du neuf ou de l’ancien?
Ici, nous allons surtout développer les projets immobiliers dans l’ancien. Plusieurs possibilités s’offrent à vous, rénover partiellement ou totalement, voire diviser un bien en plusieurs logements
La réalisation de votre projet va dépendre d’une série d’étapes, je vous recommande vivement de prendre le temps, votre réussite en dépend:)
Où chercher?
Cibler sa zone géographique est essentiel. Vous constaterez très vite les variations de prix, d’une région à l’autre, voire d’une ville à l’autre. Le lieu est un facteur important, tant pour le type de population, que des services. L’impact est visible sur le prix des loyers que sur le nombre de candidats. Vos choix vont dépendre de vos objectifs. Soyez honnête avec vous même sur le temps dont vous disposez . Ces considérations vont variées et évoluées, surtout si pour le moment vous travaillez (je parle en connaissance de cause:)
Déterminer le montant disponible
Connaitre votre capacité à emprunter est un élément déterminant. Un rdv avec votre banquier s’impose. Ce qui peut être judicieux, c’est d’avoir réaliser une étude du prix des biens, ainsi que des loyers de la zone visée, ce sera d’autant plus rassurant pour le banquier. Le conseiller vous remettra un plan de financement, à partir d’hypothèse, il sera ajusté une fois le bien trouvé.
Un plan de financement va permettre de dresser le bilan de votre besoin de financement. Le calcul est simple : en comparant la somme totale des dépenses liées à votre projet et à toutes les ressources dont vous disposez pour les financer, vous obtenez le montant que vous devrez emprunter pour mener le projet à bien.
Un accord de principe pourra vous être réclamé par l’agent immobilier pour valider une offre. C’est pour lui une façon de s’assurer de votre solvabilité et de votre sérieux par la même occasion.
Trouver des artisans
Contacter des artisans et si possible les avoir rencontrés ou au moins échangés avec eux, pour savoir si le projet de rénovation peut les intéresser. Echanger avec eux sur leur délai et bien évidemment sur leurs prix. Sachez qu’un devis vous sera demandé par la banque, dès que vous aurez trouvé LE bien . Je vous joins ci-dessous un lien intéressant, après rien de mieux que le réseau, les connaissances, parlez de votre projet autour de vous, c’est comme rechercher un boulot. Soyez fier de votre projet:)
Vous savez où chercher et de combien vous disposez? Alors c’est parti pour consulter les biens disponibles à la vente, j’adore ce moment, plein de scénarios sont envisageables.
Consulter les biens
Dresser une liste des critères, avant de consulter.
Critères à regarder:
Je vous propose un esxemple avec le moteur de recherche se loger.com
Vous allez devoir déterminer la ville ou le quartier, votre budget max, puis sélectionner plusieurs types de biens ( maison, appartement, immeuble intéressant pour diviser, ne soyez pas effrayer par le terme immeuble).
Vous voilà prêt pour démarrer la consultation des biens, sites assez performants, se loger, bien ici, le bon coin et bien d’autres pensez à aux agences imobilières de votre secteur.
Vous pouvez vous rapprocher des mairies, pour les maisons abandonnées idéales pour leur prix et donc le rendement,. Après cette donnée varie en fonction du lieu.
Etude rentabilité en 10 minutes chrono
De notre côté, une fois trouvé les biens à priori intéressant, on utilise un tableau étude de la rentabilité créé de toutes pièces, qui a pour but de vous dire en 10 minutes si le bien va être rentable, et ainsi avoir le cash brut et le cash net.
A ce moment-là, vous avez une idée de la faisabilité du projet.
Contacter les agences ou propriétaires du bien
Une fois les biens sélectionnés, identifier des créneaux de disponibilité prévoyez 1h30-2h visite et trajets compris,c’est parti pour les prises de contacts téléphoniques .
Préparer ses rendez vous
RDV pris, on prépare une liste de questions à poser, de choses à vérifier et si possible aller au rdv à 2, très très pratique, complémentarité des compétences, quand l’un s’attache à observer à tapoter les murs, à évaluer la qualité des matériaux, des poutres, de l’humidité ou pas, bref la partie technique, l’autre s’attache davantage à échanger avec l’agent immobilier ou le particulier, le questionner un maximum pour récolter des informations et avoir des éléments de réponses qui vous aideront à décider.
C’est parti, prévoir un bloc plus un support, un stylo, un mètre (ça peut être utile) et si vous avez une échelle pliable ça peut être pratique pour accéder au grenier, combles sources d’informations importantes sur l’état de la toiture, si le bien dispose d’une cave y aller, infos précieuses.
Le bien m’intéresse, je fais quoi?
Le bien répond à vos attentes, faites une offre. L’agent immobilier vous proposera certainement de lui adresser un mail où vous indiquerez votre proposition, après quoi vous pourrez signer une offre, cela permet de bloquer la vente.
L’intervalle entre la signature de l’offre et la promesse de vente vous permet de prévoir un 2ème rendez-vous avec l’artisan, pour estimer le coût des travaux. L’artisan va ensuite vous préparer un devis travaux (attention aux rubriques qui permettent la défiscalisation).
Si vous avez le projet de diviser un bien en plusieurs logements, c’est le moment de vous rapprocher des mairies pour accéder au PLU plan local urbanisme (accessible sur google), vous y trouverez les règles générales d’utilisation des sols du territoire.
Promesse de vente
Un RDV promesse de vente chez le notaire va être fixé dans les 3 à 4 semaines une fois validé le prix d’achat.Le notaire vous garantit une étude pointue de l’achat et vous évitera de découvrir trop tard des préjudices. Dans le cas, où vous projetez des travaux importants, il vous calculera les délais à prendre en compte.
Actions déterminantes
A partir de là, un délai est fixé pour l’obtention du prêt immobilier.
Vous aurez besoin d’une copie de la promesse de vente, des devis, et de toute une série de documents administratifs (un article est prévu avec la liste détaillée des papiers demandés). Votre conseiller bancaire transmettra alors votre dossier au service compétent.
Vous rentrez dans la période d’attente, les dés sont lancés, entre 3 et 6 mois selon la nature du projet.
Durant cet intervalle, vous obtiendrez l’accord de prêt, on est optimiste:) ainsi que les retours de mairies pour les projets de rénovation..
Alors prêt pour l’aventure, en appliquant la méthode des petits pas vous atteindrez votre objectif.
Besoin d’échanger et de conseils personnalisés, je vous propose une séance de coaching gratuite, cliquer ici.
One thought on “Comment se lancer pour investir en immobilier?”
Bonjour,
Cet article est vraiment bien, serait il possible d’avoir cet outil pour calculer la rentabilitée d’un bien en 10 min?
Merci